Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã cổ phiếu NBB) từng là một trong những cổ phiếu tăng nóng nhất năm 2021 sau sự kiện đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm. Mã cổ phiếu NBB khi đó chỉ trong vài tháng đã có nhịp tăng lên đến hơn 90% mang lại lợi nhuận cho rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, chỉ một thời gian ngắn sau đó, giá cổ phiếu NBB đã giảm trở lại vùng giá của quá khứ. Nội dung bài phân tích cổ phiếu hôm nay, tôi sẽ giúp bạn có một cái nhìn sơ lược để đánh giá có nên đầu tư cổ phiếu NBB hay không.
Phân tích cổ phiếu NBB: Hoạt động kinh doanh
Theo báo cáo tài chính năm 2021 của NBB thì hoạt động kinh doanh chính, chiếm tới hơn 95% doanh thu của NBB là hoạt động kinh doanh bất động sản. Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy là một doanh nghiệp bất động sản với hoạt động kinh doanh chính là phát triển các dự án bất động sản.
Cơ cấu cổ đông của NBB
Cơ cấu cổ đông là một điểm quan trọng bạn cần cân nhắc khi đánh giá tiềm năng đầu tư của cổ phiếu NBB. Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy tiền thân là một công ty con của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật T.P Hồ Chí Minh (mã chứng khoán CII). Trước đây, CII nắm cổ phần chi phối ở NBB nhưng từ giai đoạn 2021 – Tháng 9/2022, CII đã liên tục bán ra cổ phiếu NBB trên thị trường.
Hiện tại, tỷ lệ sở hữu của CII tại NBB đã giảm xuống chỉ còn khoảng 37,4% (Tính đến 5/8/2022). Một điểm khác cũng đáng chú ý trong cơ cấu cổ đông ở NBB là ban lãnh đạo gần như không nắm giữ cổ phần (0,08%).
Do CII vẫn là cổ đông lớn nhất nên ban lãnh đạo của NBB chủ yếu bao gồm các thành viên chủ chốt là những cá nhân đồng thời nằm trong ban lãnh đạo của CII. Mặt khác ở CII, ban lãnh đạo cũng chỉ nắm một tỷ lệ sở hữu cổ phần rất nhỏ (2,61%). Vì vậy, ở đây rất dễ có mâu thuẫn về lợi ích và có rủi ro liên quan đến ban lãnh đạo.
Ở NBB, bạn sẽ thấy rủi ro là ban lãnh đạo có thể tìm cách để chuyển lợi ích/ lợi nhuận kinh doanh từ NBB về CII thông qua các giao dịch hợp tác đầu tư/ chuyển nhượng dự án…
Phân tích, đánh giá các dự án của cổ phiếu NBB
Yếu tố quan trọng quyết định tới giá trị cổ phiếu NBB để bạn quyết định có nên đầu tư hay không là phải xem xét đánh giá các dự án mà NBB đang triển khai. Vậy ở thời điểm hiện tại, NBB đang có các dự án và quỹ đất ra sao, mời bạn xem chi tiết dưới đây. Những dự án mà NBB đã hoàn thành kinh doanh và bàn giao sản phẩm thì tôi không đề cập nữa vì những dự án đó không còn ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh trong tương lai của NBB.
Dưới đây là 4 dự án mà NBB đang triển khai. Trong đó hai dự án chung cư NBB Garden II và NBB Garden III chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Hai dự án De Lagi và Sơn Tịnh – Quảng Ngãi đang là hai dự án trọng điểm NBB đang xây dựng cơ sở hạ tầng và kinh doanh.
Khu căn hộ cao tầng NBB Garden II
Vị trí tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh. Tổng diện tích của Dự án là 8,339 ha, mật độ xây dựng dưới 35%, bao gồm 06 Block căn hộ kết hợp TTTM cao 18 tầng với 1.347 căn; 132 căn liền kề và đầy đủ các tiện ích công cộng như công viên cây xanh, TDTT, hồ bơi, trường mầm non, trường trung học cơ sở cấp Huyện.
Pháp lý: Đang hoàn tất thủ tục đầu tư
Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III
Vị trí tại Phường 16, Quận 8, TP.HCM. Dự án có quy mô 7,725 ha; hệ số sử dụng đất 3,62 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng (chung cư – Thương mại dịch vụ): 201.987,84 m2 tương đương 2.201 căn hộ với 3 block chiều cao 33 tầng và 34 căn hộ shophouse từ 165-214 m2. TTTM và dịch vụ: 1.929,2 m2;
Đất ở thấp tầng: 12.551,32 m2 đất xây dựng 134 căn nhà liên kế, đầy đủ tiện ích: trường mầm non, trường tiểu học, trạm y tế, sân tennis, hồ bơi, phòng tập gym. Dự án có tổng mức đầu tư là 2.615 tỷ đồng do 577 đầu tư 100%.
Pháp lý: Đang hoàn thiện thủ tục đầu tư
Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi
Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi do Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư. Vị trí dự án tại xã Tân Phước, tỉnh Bình Thuận, cách Thành phố Phan Thiết 68km.
Tiến độ dự án: Đang thực hiện đền bù và xây dựng hạ tầng. Dự án này NBB có ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với CII.
Khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi
Khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi được quy hoạch và xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị cao cấp, chuẩn mực văn minh hiện đại. Với vị trí đắc địa thuộc Phường Trương Quang Trọng, thành phố Quảng Ngãi. Dự án cách trung tâm thành phố Quảng Ngãi 1 km, cách khu phức hợp Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi 5 km, dự án có 2 mặt giáp quốc lộ 1A và quốc lộ 24B nên rất thuộc lợi về giao thông.
Tiến độ dự án: Đang triển khai xây dựng và kinh doanh bán hàng
Với hai dự án quy mô hơn 100 ha, bạn có thể thấy rằng tiềm năng sinh lời từ các dự án bất động sản của NBB là rất lớn. Tuy nhiên, việc ước tính doanh thu từ và tiến độ bán hàng của các dự án này sẽ cần có thêm thông tin khi các dự án chính thức mở bán.
Phân tích giao dịch với bên liên quan ở mã NBB
Ngoài rủi ro liên quan đến ban lãnh đạo thì một trong những vấn đề mà nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi đầu tư cổ phiếu NBB là các vấn đề giao dịch với các bên liên quan. NBB hiện vẫn là một công ty liên kết của CII và thường xuyên có các giao dịch hợp tác kinh doanh với CII và các công ty con/ công ty liên kết của CII.
Ví dụ dự án khu dân cư Sơn Tịnh – Quãng Ngãi hiện tại NBB đang hợp tác với CII để triển khai xây dựng và kinh doanh. Tuy nhiên, chi tiết thỏa thuận hợp tác này không được công bố nên sẽ khó để nhà đầu tư có thể đánh giá sau này bao nhiều phần trăm (%) lợi nhuận từ dự án sẽ thuộc về CII và bao nhiêu % lợi nhuận sẽ thuộc về NBB.
Ngoài ra, theo BCTC năm 2021 của NBB thì doanh nghiệp có một khoản doanh thu tài chính là 370 tỷ VNĐ từ thu nhập chuyển nhượng quyền tham gia đầu tư, phát triển hai dự án là KDC Sơn Tịnh – Quãng Ngãi và Dự án De Lagi. Vì báo cáo không có thuyết minh chi tiết hơn nên chúng ta rất khó đánh giá xem bao nhiêu % lợi ích của dự án đã được chuyển giao cho các bên liên quan là CII và các công ty liên kết.
Trường hợp xấu nhất nếu là NBB đang “bán lúa non” và chuyển nhượng toàn bộ hai dự án Sơn Tịnh – Quãng Ngãi và De Lagi thì tiềm năng của việc đầu tư vào cổ phiếu NBB đã giảm đi rất nhiều.
Có nên đầu tư cổ phiếu NBB?
NBB là một cổ phiếu tiềm năng để nhà đầu tư nghiên cứu. Tuy nhiên, các giao dịch với bên liên quan khá phức tạp và không có đầy đủ thuyết minh chi tiết nên việc đánh giá tiềm năng xem có nên đầu tư cổ phiếu NBB hay không là một công việc khá khó khăn. Đặc biệt là các hợp đồng hợp tác kinh doanh, chuyển nhượng quyền tham gia đầu tư, phát triển dự án sẽ cần có thêm thông tin thì nhà đầu tư mới có thể đánh giá, lượng hóa được tỷ lệ lợi nhuận mà NBB còn có thể nhận về từ các dự án mà mình đang là chủ đầu tư.
Tôi là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Tôi đầu tư chứng khoán và tư vấn hỗ trợ những người thân trong gia đình mình, những người bạn bè, đối tác thân thiết của tôi. Nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong các lĩnh vực kiểm toán, tài chính, đầu tư và không ngừng học hỏi giúp tôi tránh được những sai lầm mà nhiều nhà đầu tư khác đang phải trả giá bằng công sức, thời gian và tiền bạc!